STJ: Vendedor pode responder por dívida condominial após posse do comprador

Publicado em 30-04-2025

A Corte reafirmou que as dívidas condominiais, por terem natureza propter rem, aderem ao próprio imóvel. Isso significa que a obrigação acompanha a coisa, independentemente de quem detenha sua posse ou usufrua dos serviços condominiais, legitimando a penhora do bem.

O caso teve origem em uma ação de cobrança movida pelo Condomínio Núcleo Habitacional Eucaliptos XV contra um casal de promitentes compradores, referente a cotas vencidas entre novembro de 1987 e abril de 1996. Com a frustração da execução contra os compradores, o condomínio requereu a penhora do imóvel, ainda registrado em nome da Cohab-CT, que não havia integrado a fase inicial do processo.

Em seu voto, a ministra relatora ponderou que, embora o Tema 886 do STJ — que trata da responsabilidade condominial com base na posse e na ciência do condomínio sobre a transação — afaste a responsabilização do promitente vendedor em determinadas situações, essas teses não devem ser aplicadas de forma automática ou irrestrita.

A relatora também invocou a teoria da dualidade do vínculo obrigacional, distinguindo entre o débito imputável ao possuidor direto (comprador) e a responsabilidade patrimonial do proprietário do imóvel. Nesse sentido, confirmou-se a legitimidade concorrente de ambos para responder à cobrança das quotas condominiais, com a ressalva de que, por não ter sido parte na ação de cobrança, apenas o imóvel pode ser penhorado, permanecendo a salvo os demais bens da Cohab-CT.

A conclusão do julgamento reforça o entendimento de que o condomínio, como credor, não pode ser penalizado por acordos particulares entre promitente comprador e vendedor, assegurando maior efetividade na cobrança das despesas condominiais e preservando a sustentabilidade financeira dos empreendimentos residenciais.

A equipe do RRR Advogados fica à disposição para maiores esclarecimentos sobre o assunto.

Sérgio Souza de Resende

Sócio do RRR Advogados

sergio@resenderibeiro.com.br

Fabrícia Vieira Afonso

Advogada do RRR Advogados

fabricia@resenderibeiro.com.br